Rendite

Aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten werden verschiedene Renditen und der Kaufpreisfaktor ermittelt. Mit diesen Ergebnissen lässt sich abschätzen, ob eine vermietete Immobilie rentabel ist.

Kaufpreisfaktor

· Der Mietpreismultiplikator empfiehlt sich für eine erste Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen oder zu hoch ist.

· Eine hohe Rendite erzielen Sie, wenn Sie Ihre Ausgaben für den Immobilienkauf möglichst schnell durch die Mieteinnahmen refinanzieren können.

Allgemein gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als günstig, das heißt, wenn Mieteinnahmen den Kaufpreis nach 20 Jahren wieder eingebracht haben.

günstig = 20 allgemein = 25 Großstadt = 30

Formel:

Kaufpreis / Mieteinnahmen (Jahresnettokaltmiete)

Beispiele Wohngebäude:

Berlin 29 – 37

Bremen 15 – 23

Dresden 19 – 22

Düsseldorf 17,5 – 24

Frankfurt 19 – 30,5

Hamburg 24 – 34

Hannover 16 – 22

Kiel 13 – 23

Köln 20 – 28

München 31 – 52

Stuttgart 23 – 30

Aufwand

· Ein positiver Wert (Ertrag) ist der Gewinn aus der Immobilie. Bei einem negativen Wert erzeugt die Immobilie einen Verlust.

Eigenkapitalrendite

· Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch die Rendite des eingesetzten Eigenkapital ist.

Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. Zinssatz)

Objektrendite

· Objektrendite prüft, ob sich ein höherer Einsatz von Fremdkapital lohnt.

Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage - Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung.

Nettomietrendite

· Nettomietrendite zur Einschätzung der zu erwarteten Erträge.

Die Rendite repräsentiert den Jahresertrag einer Geldanlage in Prozent.

Die Nettomietrendite sollte mindestens vier Prozent betragen. Bei älteren Immobilien sollte sie nicht unter sechs Prozent liegen.

Bei Immobilien als reine Kapitalanlage zählen heute die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie und die Objektrendite.

Die Mietrendite wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet. Die Bruttomiete lässt allerdings relevante Kosten außer Acht, sodass über den Erfolg der Anlage die Nettorendite entscheidet. Sie berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Zudem umfasst sie die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Doch lässt sich die Nettorendite nur als erste Renditeeinschätzung verwerten, da sie weder die Finanzierungskosten noch den Steuersatz des Investors in die Berechnung aufnimmt.

Rendite-Formel:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %